Lượng hàng tồn kho tăng nửa đầu năm 2024 thể hiện khó khăn trong việc bán hàng của doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: Song Lê

Có lãi nhờ hoạt động tài chính

6 tháng đầu năm 2024, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của Công ty CP Đầu tư Nam Long đạt gần 457 tỷ đồng, chưa bằng một nửa con số cùng kỳ năm ngoái (1.188 tỷ đồng). Sau khi trừ các khoản chi phí, ông lớn BĐS phía Nam này lãi trước thuế 130,75 tỷ đồng.

Lợi nhuận của Nam Long có sự đóng góp rất lớn từ doanh thu hoạt động tài chính 275,6 tỷ đồng. Trong đó, hơn 230,6 tỷ đồng đến từ việc Nam Long hoàn tất chuyển nhượng 25% vốn sở hữu tại Công ty TNHH Paragon Đại Phước cho đối tác chiến lược Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản). Nếu không có hoạt động thoái vốn khỏi Paragon Đại Phước, Nam Long có thể đã lỗ trước thuế 99 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2024.

Hoạt động tài chính cũng “cứu” kết quả kinh doanh quý II/2024 của Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt. Cụ thể, DN này ghi nhận doanh thu hơn 201 tỷ đồng chủ yếu từ hoạt động chuyển nhượng 25% vốn điều lệ Công ty CP Đầu tư BĐS BIDICI. Qua đó giúp Phát Đạt có lãi 87 tỷ đồng trong quý II/2024, trong khi doanh thu bán hàng chỉ vỏn vẹn 8,2 tỷ đồng. Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, Phát Đạt lãi trước thuế 163,4 tỷ đồng, giảm 58,8% so với cùng kỳ 2023.

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của Công ty CP Đầu tư Văn Phú - Invest đạt 291,8 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2024, chưa bằng 1/5 con số thực hiện cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, hoạt động tài chính mang về 210 tỷ đồng, chủ yếu nhờ thoái vốn tại Công ty TNHH MTV Đầu tư Hùng Sơn (chủ đầu tư Dự án Vlasta Sầm Sơn - Thanh Hóa), giúp Công ty có lãi trước thuế 94,8 tỷ đồng.

Tại Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), lợi nhuận trước thuế nửa đầu năm nay đạt hơn 1.359 tỷ đồng, chủ yếu từ việc Novaland có khoản doanh thu tài chính lên đến 4.807 tỷ đồng. Trong đó, lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư lên đến 2.865 tỷ đồng và 1.178 tỷ đồng doanh thu tài chính khác. Các khoản thu này không được thuyết minh chi tiết.

Tương tự, thu từ thanh lý, nhượng bán tài sản cố định, thoái vốn đầu tư, các khoản tiền bồi thường… là những khoản thu nhập bất thường phát sinh tại nhiều DN BĐS khác trong nửa đầu năm nay như: Công ty CP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương, Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy, Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Đà Nẵng…, giúp không ít DN có lợi nhuận khi hoạt động kinh doanh chính không mấy khả quan.

Khó khăn trong việc bán hàng của DN BĐS cũng thể hiện ở lượng tồn kho. Thống kê từ báo cáo tài chính của 15 DN BĐS niêm yết (chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở) cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối quý II/2024 là hơn 295.617 tỷ đồng (tương đương khoảng 11,8 tỷ USD), tăng 3,24% so với đầu năm 2024. Trong đó, tồn kho tăng cao chủ yếu tại các chủ đầu tư phía Nam.

Kinh doanh không tạo ra dòng tiền

Dù ghi nhận có lợi nhuận, nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của nhiều DN BĐS lại âm. Trong nửa đầu năm 2024, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Novaland âm tới 850,6 tỷ đồng, với Nam Long là âm 850,6 tỷ đồng, Phát Đạt âm 810,4 tỷ đồng, Văn Phú - Invest âm 526 tỷ đồng, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền âm 2.559 tỷ đồng… Thực tế trên phản ánh tình hình kinh doanh không tạo ra tiền của các DN BĐS.

Tình trạng trên có thể khiến các DN rơi vào rủi ro không đáp ứng được các nghĩa vụ đến hạn, đặc biệt khi đang phải gánh trên mình nhiều khoản nợ lớn. Thống kê của phóng viên Ban ca doi thuong cho thấy, tổng nợ vay của 15 DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán tăng thêm 13,63%, lên mức 173.273 tỷ đồng sau nửa đầu năm 2024.

Theo báo cáo của CBRE, nền kinh tế phục hồi và 3 luật liên quan đến lĩnh vực BĐS có hiệu lực từ tháng 8/2024 được kỳ vọng sẽ giải quyết những trở ngại pháp lý, hỗ trợ cung - cầu thị trường. Tuy nhiên, các chính sách thường có độ trễ. Do đó, thị trường nhà ở có thể phục hồi rõ nét hơn trong năm 2025, bao gồm nguồn cung, chất lượng sản phẩm và giá bán.